onslichtopdediscussie

Ons licht op de discussie tussen INretail en IVBN

Toen INretail onlangs berichtte dat veel winkeleigenaren te veel huur vragen (klik hier), was de IVBN, een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed, er als de kippen bij om dit tegen te spreken. Lagerehuur.nl heeft zich zeer verbaasd over de argumenten die IVBN naar voren bracht en hecht er waarde aan om een en ander in het juiste mediapectief te plaatsen.

Of een verhuurder te veel huur vraagt, staat wat ons betreft helemaal los van de omzetontwikkeling. De huurprijs komt in eenvoudigweg tot stand door vraag en aanbod. Niets meer niets minder. Wel kan de rechter onder bepaalde voorwaarde de huurprijs aanpassen. Maar ook dan speel de omzet geen enkele rol!

Zonder het al te juridisch te maken, komt het er op neer, dat gedurende de eerste overeengekomen huurperiode huurder en verhuurder geen huurprijsaanpassing kunnen vorderen. De huurprijs is in dat geval noch te hoog, noch te laag, althans kan niet op basis van de wet op een ander niveau worden vastgesteld.

Nadat de eerste huurperiode is verstreken en wanneer de huurprijs tenminste 5 jaar niet is gewijzigd, dan kunnen zowel de huurder als de verhuurder een huurprijsaanpassing vorderen. De rechter kan de huurprijs dan nader vaststellen. Het kan dan zo zijn dat de rechter van mening is dat de huurprijs te hoog of te laag is. Een vrij ingewikkelde wettelijke berekeningsmethodiek moet uitsluitsel bieden.

IVBN heeft aangegeven dat de huurprijs vrijwel nooit de hoofdreden is waarom een winkel het niet redt. Nog los van het feit dat een veel lagere huur, natuurlijk wel het verschil kan zijn tussen een faillissement of een toekomst, is het een volstrekt irrelevante opmerking. Prediken voor eigen parochie en de aandacht afleiden.

Verder stelt het IVBN dat samenwerking tussen verhuurders en retailers nodig is. Natuurlijk is een samenwerking van groot belang en zeer wenselijk. Een open deur. Helaas blijkt de praktijk anders. Lagerhuur.nl heeft in honderden dossiers contact opgenomen met verhuurders. Laat duidelijk zijn, op een aantal uitzonderingen na, willen verhuurders wel samenwerken, maar alleen wanneer het geen geld kost en de huurprijs in stand wordt gelaten. Anders geformuleerd, verhuurders doen er alles aan om hun belegging te beschermen. Alhoewel wij ons dat wel kunnen voorstellen, soms heeft een verhuurder geen keus omdat een lagere huurprijs betekent dat de bank zich meldt met de eis tot het doen van een extra aflossing, biedt de wet nu eenmaal de mogelijkheid om de huurprijs te laten aanpassen. Of een verhuurder dat nu leuk vindt of niet.

Nu komt het. IVBN is van mening dat het huurrecht moet worden aangepast. En wel zo snel mogelijk! De heer Blokland slaat wat ons betreft de plank hier volledig mis. Nadat verhuurders tientallen jaren de wet gebruikt hebben om de huurprijs te verhogen en het nu eindelijk de huurders zijn die op basis van dezelfde wetgeving een lagere huurprijs kunnen afdwingen, zou de wet veranderd moeten worden. Een belachelijk, ridicuul voorstel. Wij zouden graag weten hoe het huurrecht dan moet worden aangepast. Zonder de juridische stok achter de deur, verzekeren wij u dat er bijna geen verhuurder is die meewerkt aan een huurprijsverlaging. Het is ronduit naïef, of manipulatief, om te veronderstellen dat verhuurders begrip hebben voor huurders of omwille van een lange termijn investering de huurprijs noemenswaardig willen verlagen. Wie probeert IVBN nu eigenlijk voor de gek te houden?

IVBN stelt:

“Een eventuele huurverlaging vergt altijd openheid van de ondernemer over zijn aanpak en toekomst. Als er mediapectief is voor continuïteit komen verhuurder en huurder er altijd samen uit. Dan moeten vervolgens echter wel maatwerkafspraken moeten gemaakt. Maatwerk dat verhuurders door het geheel verouderde Nederlandse huurrecht nauwelijks kunnen bieden.”

Als er mediapectief is voor continuïteit, lees, volgens de verhuurder, dan komen verhuurder en huurder er altijd uit. Nou nee dus. Wellicht heel incidenteel.

Van Blokland stelt ook dat de belangen van verhuurder en huurder parallel lopen. Natuurlijk zegt hij dat, maar het tegendeel is het geval. De belangen staan haaks op elkaar. De huurder wil minder huur betalen en de verhuurder wil dan niet. Wat is hier parallel aan? Natuurlijk, op lange termijn, zijn verhuurders er bij gebaat om huurders aan zich te blijven binden. Wie zit er immers op een leegstaande belegging te wachten? De praktijk is echter anders. Verhuurders proberen zo lang mogelijk zoveel mogelijk huur te krijgen en zien wel wat er gebeurt als een huurder het niet meer kan opbrengen of als een huurder naar de rechter stapt. De extra huur die zij tot dat moment ontvangen, dit extra rendement, laten zij niet lopen. Ja, wellicht zijn ze bereid de huurprijs een paar procent te verlagen als een huurder 10 jaar bijtekent. Is dat een gemeenschappelijk belang?

Dat verhuurders ook zware tijden hebben, moge zo zijn, maar dat doet geen enkele afbreuk aan het recht van de huurders om de huurprijs te laten toetsen. Lagerehuur.nl steekt overigens wel altijd in om een door beide partijen gedragen oplossing. Leven en laten leven, maar niet tegen iedere prijs.

De heer Blokland verwacht ook dat de winkelier volledige inzage geeft in zijn gegevens. Wederom een kansloos verhaal. Lagerehuur.nl heeft op grote schaal meegewerkt aan dit soort verzoeken. Het levert nooit wat op. Sterker, het brengt een oplossing alleen maar verder weg. Moet een huurder dan ook inzage vragen in de boekhouding van de verhuurder om te bezien of een verhuurder een huurprijsverlaging financieel wel aankan? Leidt een hypotheekvrije belegging van een verhuurder dan tot een huurverlaging, omdat de verhuurder zich dat kan permitteren? Daar hoor je de heer Blokland niet over!

Contractsvrijheid zou volgens IVBN afwijkende en maatwerkafspraken mogelijk moeten maken. Niet doen. De winkelier zit per definitie in een slechte onderhandelingspositie. Te veel huur betalen is vervelend, maar om die reden de huur opzeggen en zich elders vestigen, klinkt leuk, maar is voor een verhuurder een loos dreigement. De kosten verbonden aan een verhuizing staan niet in verhouding tot de lagere huurprijs. ZONDER DWINGENDRECHTELIJKE VASTGELEGDE REGELS HEEFT EEN HUURDER GEEN KANS VAN SLAGEN EN ZULLEN VERHUURDER NIET MEEWERKEN AAN EEN REELE HUURPRIJSVERLAGING!

Een laatste opmerking. Natuurlijk zien wij ook in dat de wettelijke berekeningsmethodiek aangepast dient te worden. Wanneer wij heel kort door de bocht gaan, dan vinden wij de wijze waarop de huurprijs wordt getoetst, althans de basis waarop een en ander tot stand komt, een dure loterij. De uitkomst is onvoorspelbaar, de procedure duur en veel te langlopend. Het kan evenwel niet zo zijn dat na al die jaren waarin de verhuurders hiervan geprofiteerd hebben en de huurders aan de beurt zijn een aanpassing wordt doorgevoerd die voor de huurders nadelig uitpakt. Voor nieuwe contracten zou dat misschien kunnen, maar voor bestaande contracten niet. Wij hebben wel ideeën over hoe met bestaande contracten moet worden omgaan, maar het gaat te ver om daar nu op in te gaan.