VDversusverhuurders

V&D versus haar verhuurders. Wie heeft de troeven in handen?

Het nieuws staat er vol van. V&D verkeert in financieel zwaar weer en heeft haar verhuurders laten weten dat de huurprijzen drastisch omlaag moeten. Ook wil V&D een aantal maanden geen huur betalen.

Iedereen heeft zijn mening hierover. Maar hoe zijn de (juridische) kaarten nu echt verdeeld?

Het antwoord hierop is niet in algemene bewoordingen te geven. Ieder huurcontract zal apart op zijn juridische merites beoordeeld moeten worden. Gemakshalve ga ik ervan uit dat voor de meeste winkels geldt dat de eerste overeengekomen huurperiode is verstreken en dat V&D het recht toekomt om de huurprijs door de rechter nader te laten vaststellen. Ik hoor in de media deskundigen zeggen dat V&D geen poot heeft om op te staan, maar vooralsnog ga ik ervan uit dat dit onzin is.

V&D kan de huurprijs naar mijn mening dus door de rechter laten beoordelen. Dat is nog wat anders dan dat V&D zonder tussenkomst van de rechter een huurprijsverlaging kan afdwingen. Dat kan namelijk niet. Anders gezegd, als een verhuurder niet wil meewerken aan een huurprijsverlaging of niet tot het door V&D gewenste niveau dan zal V&D de stap naar de rechter moeten zetten. Ik vind mediaoonlijk dat daar niets mis mee is. De afgelopen decennia deden verhuurders dit massaal, nu is het de beurt aan de huurders. V&D mag dan een grote onderneming zijn, het is tegelijkertijd een huurder. Met alle rechten en plichten van dien.

Natuurlijk kan V&D zich op het standpunt stellen dat zij bij een te geringe huurprijsaanpassing de huurovereenkomst zal opzeggen. Of haar dit recht toekomt, hangt overigens af van de inhoud van het specifieke huurcontract. Ieder huurcontract zal anders zijn en hetzelfde geldt voor de opzeggingsmogelijkheden.

Het is de vraag of V&D ook echt zal opzeggen. Net zo goed is het de vraag of haar verhuurder voor dit dreigement zal zwichten. Ook hier weer geldt dat iedere casus verschillend is; er zijn nog genoeg internationale retailers die wachten op een buitenkansje en een A+ locatie graag willen huren. Ook in deze barre tijden. De verhuurder van deze locatie zal hier vermoedelijk niet veel veren willen laten. Andere locaties zijn misschien zo onaantrekkelijk dat hier wel aanzienlijke huurprijsverlagingen mogelijk zijn. De verhuurder zal hier misschien meer concessies willen doen. Uit angst voor een lange leegstandsperiode of een nog lagere huurprijs.

Kortom, voor iedere locatie zijn de kaarten anders verdeeld. De ene keer heeft V&D de troeven in handen, de andere keer de verhuurder. Let wel, ik heb het dan wel over troeven, maar van een spel is natuurlijk geen sprake. De belangen zijn enorm; V&D die toekomstmediapectief wil behouden, hiermee mogelijk zelfs het verlies van arbeidsplaatsen wil voorkomen/beperken en de verhuurders die hun rendementen willen beschermen en absoluut niet zitten te wachten op een brief van hun bank dat er geld moet worden bijgestort.

Lagerehuur.nl heeft duidelijk positie gekozen. Wij komen op voor de belangen van de huurders. Of dit nu een plaatselijke kaaswinkel is of de V&D; Wilt u ook een lagere huur? Wij helpen u graag. U heeft er recht op.

-------------------------
21-01-2015
De snode plannen van de verhuurders

De roep op aanpassing van het huurrecht wordt steeds luider. Ik heb het er eerder al over gehad. Omdat naar mijn mening hier geprobeerd wordt om huurders, winkeliers en horecaondernemers, pootje te lichten, leg ik hier nog een keer uit dat een aanpassing van het huurrecht een heel slechte en oneerlijke ontwikkeling zou zijn.

Hoe zat het ook al weer? O ja, de laatste decennia hebben verhuurders ieder jaar de huur met de indexering verhoogd. Voor velen ging dat echter nog niet hard genoeg, zij vonden de weg naar de rechter om de huurprijs te laten toetsen met als gevolg dat de huur vrijwel altijd flink omhoog ging. Als een huurder dat dan niet kon bolwerken, dan kon hij zijn biezen pakken en vond de verhuurder op basis van vraag en aanbod wel weer een nieuwe huurder. Tegen een nog hogere huurprijs.

Helaas blijkt het voor verhuurders moeilijker om te accepteren dat de bomen niet langer tot in de lucht groeien. Onder druk van het internet, de economische tegenwind enz. dalen inmiddels voor het vijfde achtereenvolgende jaar de huurprijzen. Let wel, het gaat dan over de “nieuwe” huurprijzen. De huren van zittende huurders worden net zo gemakkelijk nog ieder jaar geïndexeerd. Lees, verhoogd.

Verhuurders zitten nu met een probleem. Laten zij hun winkel leeg totdat er iemand komt die bereid is een forse huur te betalen, of zijn zij bereid om genoegen te nemen met minder? Het laatste is voor veel verhuurders een probleem. Niet alleen omdat het natuurlijk niet fijn is om minder opbrengsten te genereren, maar ook omdat een lagere huurprijs wel eens grote bijkomende consequenties kan hebben. En dan komen wij bij de kern van de roep om een wijziging van het huurrecht.

Een lagere huurprijs kan door andere huurders gebruikt worden om een huurverlaging te realiseren. De wet geeft immers duidelijk aan dat zij hun huurprijs kunnen laten toetsen aan de hand van de huurprijzen van andere winkels bij hun in de buurt. Kortom, het akkoord gaan met een lagere huurprijs kan een dubbel nadelig effect hebben.

Verhuurders willen nu het slimste jongetje van de klas spelen en het huurrecht aanpassen. Het moet mogelijk worden om kortere huurovereenkomsten te sluiten die niet meetellen als referentie. Een lagere huurprijs heeft dan geen nadelig neveneffect. Oftewel, de zittende huurders zullen nooit meer kunnen komen aan de referenties die noodzakelijk zijn om een lagere huurprijs af te dwingen. Het hele wettelijke stelsel wordt dan een lege huls.

Aanpassing van het huurrecht kent dan twee winnaars. De grote winnaars zijn de verhuurders. Hun rendementen blijven gewaarborgd en slechts een klein deel van hun portefeuille loopt wat averij op. Gegeven de huidige wettelijke regelgeving en gegeven de huidige marktontwikkelingen, zou dat een prestatie van formaat zijn. Ook de nieuwe huurders zijn winnaars. Zij kunnen huren tegen meer realistische prijzen. Let wel, we hebben het dan over een klein percentage van alle huurders. De grote verliezers zijn de zittende huurders. Daar waar verhuurders dus tientallen jaren op basis van de wet hun huurprijs konden verhogen, kunnen huurders hier, net nu het moment daar is, van deze regelgeving geen gebruik van maken. Velen zullen teveel huur blijven betalen of hun deuren moeten sluiten.

Mijn klemmende advies is dan ook om het huurrecht op dit punt ongewijzigd te laten. Als huurders meer gaan samenwerken, hun huurprijzen met elkaar delen en de transparantie vergroten, dan kunnen zij de komende jaren massaal hun huurprijs door de rechter laten toetsen. De keuze is dan aan de verhuurders hoe zij hiermee omgaan. Schakelen zij, tegen beter weten in, dure advocaten en makelaars in, om zo te proberen de huurprijsverlaging tegen te gaan of meebewegen zij met de markt mee en nemen zij met minder huur genoegen?

Nog een laatste punt. Ik hoor overal dat partijen moeten samenwerken. Laat een ding duidelijk zijn, ik praat uit ervaring, verhuurders die uit zichzelf meewerken zijn schaars, heel schaars. Geloof niet in sprookjes. Verhuurders werken alleen mee als dat echt moet. Huurders, kies eenzelfde opstelling! Werk mee, maar op basis van de wettelijke regels zoals die nu gelden. En misschien moet u het zekere maar voor het onzekere nemen en op korte termijn een lagere huurprijs afdwingen. Slechts voor het geval de machtige lobby van de verhuurders politiek draagvlak weet te vinden.